变天了!八部门重锤楼市乱象!调控不力将问责!

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原标题:变天了!八部门重锤楼市乱象!调控不力将问责!

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今天下午,住建部联合了国家发展和改革委员会、公安部、自然资源部、国家税务总局、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室等8部门开会。

通知明确要因城施策,重点整治 房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。

并表示:要力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。

注意了,开会的全部都是执行力极强、且和房地产上下游紧密相关的部门。

比如公安部、税务局和国家市场监管总局要维持房地产秩序;自然资源部涉及到一级土地市场;银保监局管控金融;网信办管控舆论!

这一下子,神龙全部集齐,瞄准房地产市场,只为一个目标:三年内整顿好房地产市场!

这力度和决心是从未有过的!

其实昨晚高层就已经提前预热了, 住建部司长直接发话:对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

紧接着,hz继续加码,再次重申:持续规范房地产市场秩序,坚决查处市场乱象。

层同时痛斥房地产,而且所提到的内容针对性极强,类似管控涉及房地产各个领域和细分市场,甚至还给出了明晰的目标, 释放出来的讯号非同一般!

上一次住建部这么怒气冲冲发话,还是在2018年的时候。

当时的情形和现在特别像,也是大部分一二线城市已经上涨一波了,有些转凉、有些仍在高位。

但住建部发话后,全国各地逐渐开启调控大潮,随即全国楼市逐渐转向降温。

所以不难预测,这一轮住建部发话后,由上至下,都会一起协调来完成「房住不炒」的坚决任务。

具体怎么完成?

今天八部门开会提到了四个重点整治的方向:房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务。

这里面的点都很细,主要针对的是行业乱象,我就不一一列出来了。

但昨天晚上,住建部和fzl的发言,更值得深究。

今天我给大家好好讲解一下。

先看住建部的说法:

1、对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责;

2、下一步还将加强房地产金融管控,完善房地产企业「三线四档」融资管理规则;

3、落实银行房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房;

4、着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。

再看f总理的说法;

1、城市要落实主体责任,不断完善和用好政策工具箱;

2、要牢牢抓住房地产金融这个关键,严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理;

3、要加快完善“问地价”工作机制,优化土拍竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度;

4、要持续规范房地产市场秩序,切实管好中介等市场机构,坚决查处市场乱象。

大家说的内容其实都相差无几,主要是针对这一轮上涨出现的新情况、新问题,分别给出了解决的方向。

摆在第一位的就是利用好调控政策来管控房价。

接下来凡是房价继续上涨的城市,都要加快调控稳定市场,一旦没有执行到位的城市,要坚决予以问责。

目前有哪些城市楼市依旧火爆呢?

上周易居研究院公布了一组数据,以70城为主,二手房价指数同比涨幅大于5%的城市界定为“房价偏热”。

数据显示,在6月份,全国70个城市中,二手住房价格指数同比涨幅超过5%的共有25个城市,其位于“房价偏热”区间。

最火热的城市包括:广州、徐州、上海、北京、宁波、深圳、杭州、银川、金华和泉州。

以上这些城市,细心的读者应该发现,我之前几乎都有提醒过。

现在广州、深圳、宁波已经开始回调降温了,上海上周也出了大招,今天更是把赠予的漏洞堵住了,北京一直很低调,我就不说了。

其余的城市徐州、杭州、银川、金华和泉州,如果接下来二手房热度还不降温的话,调控大锤肯定少不了。

记住,这些城市要是涨幅超50%以上的二手房碰不得。

其次,大家都提到了「房地产金融管控」,金融管控要管控两部分,分别是购房者和房企。

类似于利率、房贷、经营贷、消费贷,针对的都是购房者。

现在银行都已经收紧了信贷,而且我身边一些银行朋友说,下半年的额度可能更紧。

大家别看最近降准后银行又有钱了,但银行红线是碰不得的,房贷额度有限,用完就没了。

当然或许一些精明的购房者会做消费贷等渠道拿到银行的钱,但终归是少部分人。

现在高层已经给出了明确的指示,要严防死守经营贷、消费贷流入楼市,不排除下半年地方会出台更加严厉的政策。

再一个就是现在利率也在不断上涨,上周我在江苏调研,有些地方首套房利率都已经破6%了。

说到今年最潮流的二手房限价,其实这也是金融管控的一种,因为二手房限价要和银行按揭贷挂钩。

比如深圳、宁波、成都直接出台的二手房参考价,按揭贷只能根据参考价执行。

上海则是最高核验价,要是价格超出红线的话,银行也不批。

最近个别上海的业主很不服气,认为二手房最高核验价不合理。

但说实在的,即便让你挂出天价又如何,银行不放贷你也没辙,毕竟没几个刚需真的具备全款购房的能力。

以前房地产管控只管新房,但是现在随着城市化的发展,越来越多一二线城市二手房市场已经开始占主流了,所以管控二手房市场是必然的。

而且也只有管住了二手房,新房打新热潮才会降下来。

现在有的热点城市出现了两极分化的怪象,即二手房市场价格稳定,但是新房市场却异常火爆。

比如南京,大部分区域二手房价格相对平稳,但是新房却出现千人抢,万人摇的火爆局面,中签率低于10%。

这里的关键就是新房二手房倒挂,引发全城出动打新房。

但是如果管住了二手房价格,价差和新房越来越小,那么投资客至少消失一半,剩下的都是刚需。

若是未来按照这个方向的话,那些二手房市场上涨过快的城市,都有可能推出二手房指导价。

这里的本质就是管控住银行,房子的按揭贷款和抵押贷款都是根据指导价执行,那么对于市场的影响就是立竿见影的。

大家可以参考深圳,在去年深圳房价永远涨的信念堪比金刚石般坚不可摧,今年呢?谁还说这句话的,就是傻X。

金融管控的第二个对象是房企。

去年监管部门划定的「三线四档」融资管理规则就是针对房企的,房企要是负债过高,就没法拿到便宜优质的银行贷款。

红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;

红线2:净负债率大于100%;

红线3:现金短债比小于1.0倍。

虽然短期内利空房企,但是长远来看是有助于房企发展的。

毕竟企业长时间处于高负债状态,随时有崩盘的风险, 并不利于房地产行业健康发展。

所以我们看到今年各大房企都在争取「红转绿」,具体哪些我就不说了,大家应该有所耳闻。

本来三道红线就把房企逼得够呛,谁知道今年国家再次升级。

6月30日,央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入监控范围,要求相关房企将商票数据每月上报。

对于那些习惯用商票结算的房企来说又是致命一击。

这还没完,同样是6月份,财政部下发「国有土地使用权出让收入划转税务部门征收」的通知。

这里面有一个细节,以往开发商拍地后,土地出让金是可以延迟缴付的,但是现在转换了缴纳部门后,再也不能拖帐了, 没钱你就别拍地。

其实不仅仅是炒房客懂得撬杠杆,熟悉各种融资套路,开发商更甚。

以前很多开发商拍地后,地价能拖就拖,工程款也是,要么建设单位垫付、要么给商票。

还能提前卖楼花,从购房者手里先回一笔款,开发商只需要出营销费,盖售楼处,其余根本没花一分钱。

等钱收回来了再慢慢给政府、给建设单位回款。

而这一切都要基于高周转和便利融资的前提下。

但现在这一套已经玩不下去了。

前期拿地政府就不允许拖帐;负债率又非常关键,不能一直欠合作单位的钱,不然融资只会变得更加困难;加上全国各地限房价,竞地价,房企的利润越来越少。

开发商的手脚已经被五花大绑, 接下来几年,我们也许会见证越来越多房企倒闭……

当然这对于我们购房者是有好处的,毕竟房地产是一项重要的民生工程。

清理掉没有实力的开发商也能减少烂尾的风险,现在全国不少地方都出现了烂尾楼,最终买单的又是地方政府和购房者。

随着市场不断洗牌,优胜劣汰,只留下真正有实力的房企,烂尾楼这种现象以后会逐渐消失。

最后高层还提到一点非常关键,就是土拍。

今年22城集中土拍后,外界有不少批判的声音,认为集中土拍后把地价推高,引发市场焦虑。

但其实这也不能完全怪集中土拍,还是要看地方如何实施。

比如北京就做了一个榜样,限房价、控地价、提品质,甚至把土地溢价率都限死了。

不仅北京,今年成都、上海等城市的土拍热度都不高,就是因为政府对于限价、自持都有非常严格的要求,开发商的利润空间收缩。

接下来的土拍大概率也会朝这个方向走,地王频出的日子,恐怕短时间内要到头了。

总结一下,从昨晚到今天,高层释放的信息量非常大。

调控要用起来、二手房限价、利率房贷全部卡死、对房企五花大绑、甚至地价都做了要求……

管住了以上,就已经把房地产的五脏六腑全部都打碎了。

剩下的中介乱象啥的,没有市场给他们做底气,也乱不起来,不关店倒闭都已经是菩萨保佑了。

总的来说,高层的这一轮发声,很有可能是一个转折点。

我上周就说过最先上涨的三座城市开始凉凉了,接下来「凉」的城市会越来越多。

你猜会是哪里呢?

ps:江苏调研还需要整理哈,下周会陆续发出,大家别催更啦。

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